تكاليف ومصاريف شراء عقار في مصر: دليل الرسوم، الضرائب والمصروفات التبعية

عند التخطيط لشراء عقار في مصر (بما في ذلك مدينة الغردقة)، يتعين التمييز بوضوح بين الضرائب والرسوم الحكومية المقررة قانوناً، والمصروفات التجارية والتعاقدية.

تخضع الرسوم الحكومية لنصوص تشريعية محددة، في حين تخضع المصروفات التعاقدية (أتعاب المحاماة، عمولة الوساطة، وديعة الصيانة) للممارسات السائدة وبنود عقد البيع الابتدائي (SPA).

تخضع ضريبة التصرفات العقارية لأحكام القانون رقم 151 لسنة 2026 (المعدل للمادة 43 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005، والساري من 29 يوليو 2026):

• سعر الضريبة: 2.5% من إجمالي قيمة التصرف في العقار أو تقرير حق عيني عليه؛

• المكلف قانوناً: تقع الضريبة على عاتق المتصرف (البائع)؛

• مهلة السداد: خلال 60 يوماً من تاريخ التصرف العقاري؛

• استقلال إجراءات التسجيل: تم فصل إجراءات تسجيل الملكية للمشتري بالشهر العقاري عن اشتراطات التحقق من سداد ضريبة التصرفات المفروضة على البائع.

تخضع إجراءات تسجيل العقارات بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق لمنظومة التعديلات التشريعية لعام 2022 ولائحتها التنفيذية والتعليمات المعتمدة من وزارة العدل:

• تتراوح رسوم التسجيل الأساسية بين 500 جنيه وتصل إلى حد أقصى مقنن قدره 3900 جنيه (بحسب مساحة العقار)؛

• رسم استمارة طلب التسجيل محدد بمبلغ 100 جنيه؛

• قد تطبق رسوم الرفع المساحي الرقمي (هيئة المساحة المصرية) وفقاً لموقع ونوع العقار؛

• رسوم دعوى صحة التوقيع (استناداً للمادة 45 من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968): تشتمل على رسوم قضائية ودمغات رمزية تسدد بخزينة المحكمة.

أتعاب المحامي المستقل: لا تخضع أتعاب الفحص القانوني النافي للجهالة لتعريفة جبرية، ويعمل المحامون عادة مقابل مبلغ مقطوع أو نسبة استرشادية تقارب 1–2% من قيمة العقار حسب طبيعة الفحص.

عمولة الوساطة العقارية: عمولة السمسار تعاقدية بحتة؛ وتختلف نسبة العمولة والطرف المتحمل لها (المشتري، البائع، أو المطور) بحسب طبيعة الصفقة والاتفاق المبرم. ويُنصح المشتري بالحصول على إفصاح كتابي مسبق بالعمولة. وتعد نسبة ~2% في صفقات إعادة البيع مجرد مؤشر استرشادي وليست سعراً ثابتاً.

تنظيم مهنة الوساطة العقارية: يستند إلزام قيد الوسطاء العقاريين إلى القانون رقم 120 لسنة 1982 وتعديلاته بالقانون رقم 21 لسنة 2022؛ وعززت الضوابط التنظيمية لعام 2026 آليات الامتثال وانتهت فترة توفيق الأوضاع في يوليو 2026. ويُنصح المشتري بالتحقق من القيد بسجل الهيئة العامة للرقابة على الصادرات والواردات (GOEIC).

وديعة الصيانة (Maintenance Reserve): تحصل بعض المجمعات السكنية والمنتجعات وديعة صيانة لمرة واحدة (تقارب في بعض المشروعات 8–10% من قيمة الوحدة) لتغطية مصاريف صيانة المرافق المشتركة (المسابح، الحراسة، اللاندسكيب، الواجهات)، بينما تطبق مشروعات أخرى رسوماً دورية شهرية أو سنوية. وتحدد شروط الصيانة في عقد البيع الابتدائي.

تنازل وتغيير اشتراك العدادات (الكهرباء والمياه): تشمل الرسوم الفنية لنقل ملكية أو تركيب العدادات الكودية مسبقة الدفع باسم المالك الجديد وفقاً لتعريفة شركات التوزيع المحلية.

الضريبة على العقارات المبنية (القانون رقم 196 لسنة 2008 وتعديلاته بالقانون رقم 3 لسنة 2026): سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية الصافية المحددة بتقديرات الضرائب العقارية. وقد رفع القانون رقم 3 لسنة 2026 حد الإعفاء المخصص حصراً للسكن الخاص الرئيسي للأسرة لما يقل عن 100,000 جنيه صافي قيمة إيجارية سنوية. ولا يسري إعفاء السكن الخاص على الوحدات المصيفية أو الإضافية التي تخضع للتقييم الضريبي العام.

المصروفات المصرفية وتحويل العملات: تشمل عمولات التحويلات البنكية الدولية (SWIFT)، وتكاليف فتح الاعتمادات، وفروق أسعار الصرف. ويُنصح بمراجعة البنك المحول والمستقبل مسبقاً.

الجدول التالي يوضح نموذجاً استرشادياً لتوزيع المصروفات الإضافية عند شراء شقة في سوق إعادة البيع بقيمة 50,000 دولار (حوالي 2.5 مليون جنيه مصري). هذا النموذج لغرض الإيضاح فقط: